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中国场娱乐场提款_链家重启加盟竞夺 21世纪不动产卢航:不怕模式被复制

中国场娱乐场提款_链家重启加盟竞夺 21世纪不动产卢航:不怕模式被复制

中国场娱乐场提款,链家重启加盟竞夺 21世纪不动产卢航: 不怕模式被复制

本报记者 张敏 北京报道

随着存量房市场规模不断扩大,近年来房产经纪行业也在发生深刻变革。在行业格局上,垄断竞争的端倪隐约显现;在商业模式上,加盟模式强势崛起。以链家启动加盟业务为例,这一模式正受到越来越多的关注,并可能影响未来的市场格局。

2018年1月,链家宣布重启德佑品牌,从事加盟业务,并做出“三年不盈利”的扩张决心。此前的2017年8月,链家参股21世纪中国不动产,持股10%。后者以加盟业务起家,有18年从业经验,是这一模式最早的“探路者”;也是当前中国房产经纪公司中,加盟业务规模最大的一家。

据21世纪经济报道记者了解,双方在人员调配、模式复制等方面有着深入的合作。但作为业界“航母”的链家,开展加盟业务,将对21世纪不动产的既有优势提出极大挑战。相比直营,加盟业务带有明显的轻资产特征,有利于公司快速实现规模扩张。

随着热点城市调控力度的延续,存量市场不断向三四线城市下沉,众多房地产经纪公司正试图以加盟的方式,进一步蚕食这些区域市场。在存量市场瓜分未尽、经纪行业巨头崛起的时代,谋求后来居上的21世纪不动产,将面临来自股东链家的巨大压力。

21世纪不动产是成立于上世纪70年代的美国房产经纪品牌。2000年,21世纪中国不动产成立。截至目前,公司业务已覆盖81个国内城市,拥有超过3000家店面。21世纪中国不动产曾于2010年在美国上市,后于2015年退市。

作为加盟业务的“执牛耳者”,21世纪不动产如何看待市场变化?将通过何种策略应对竞争?房产经纪行业的加盟业务为何在此时勃兴?该业务类型经历了哪些变革?又将如何影响市场格局?针对上述问题,21世纪经济报道记者于近期专访了21世纪中国不动产CEO卢航。

“轻加盟”过渡到“重加盟”

《21世纪》:中国房地产经纪行业走过20年,加盟模式却在近期“风靡”,其大背景是什么?

卢航:从业务模式看,直营公司很“重”,一旦出现强力楼市调控,交易量就会出现大幅波动,从上市公司角度看,对业绩的影响非常大。

此外,由于中国没有房源共享系统,大型中介不断扩张,使得一些服务很好的小中介被挤出市场,这点在北京、成都表现较明显。这些“小而美”的中介公司不缺服务,而是缺资源。

最后,经过十几年的发展,行业诞生了一批比较成熟的经纪人,他们希望自己创业。在现阶段,找大平台来做加盟业务,是一种比较好的方式。

《21世纪》:加盟模式本身也在发生变化,以前是较为简单的品牌输出,现在对加盟店的管理更加全面,有点类似直营店。这个变化是怎样发生的?

卢航:以前的加盟模式我们称为“轻加盟”。品牌、培训、服务标准都输出,但加盟店之间的资源不共享。这对加盟商的帮助有限。

2016年,我们推出了M+的加盟模式,管理模式更像直营店,要求房源共享,交易分成,加盟店之间有合作机制。为兼顾效率和公平,还通过一种算法对业务进行分配。这属于“重加盟”,从实际效果来看,客户更接受这种模式。

从“轻加盟”到“重加盟”的转变,既是对客户服务不断探索的结果,又有互联网技术对管理带来的支撑。

《21世纪》:这会不会带来管理成本的增加和管理模式的变化?

卢航:因为你要管系统、房源、审查、交易、过户、电子合同、统收统付资金,所以管理人员数量明显增加了。去年我们的业务型管理人员翻了3倍,其中引进了大批有管理经验的直营团队。对管理人员的要求也在提高,要求对业务有深刻了解。

具体调整分两部分,发展加盟、运营支持、交易管理这些流程的人员,基于城市本地;财务、IT、互联网营销、标准化培训等管理人员,会往大区和总部抽调。

现在我们已经成立东北、华北两个大区,未来也会实施“大区制”,管理力度和效果都会好一些。

管理成本增加,收费方式也在变化,过去是固定收费,现在则根据营业额的一定百分比来收取。

《21世纪》:在发达国家的成熟存量房市场中,主要模式是加盟,很少有直营。未来中国会不会也沿这个趋势发展?

卢航:房产经纪公司类似于律师事务所、会计师事务所,是靠人的主观能动性、自我管理来支撑的行业,所以发达国家的大型经纪品牌基本都是加盟。

就中国来说,未来有没有直营不好说,但加盟一定会占优势。行业成熟的人越多,加盟体系就越多。加上国内有小微企业创业的政策便利,也会助推这个模式。

部分三线市场值得深耕

《21世纪》:这两年21世纪不动产一直在做规模扩张,在城市选择上有哪些要求?

卢航:因为一线城市市场趋于饱和,我们更重视从二线和2.5线城市入手。但越下沉,发现实际情况越不一样。由于一二线市场被政策抑制,有些三线城市市场非常好,消费理念、消费能力、房价水平跟大城市区别不大。我们的业务目标是“百城万店”,现在看来有可能扩张到200个城市和两万家店。

《21世纪》:这些三线城市有哪些特征?

卢航:基本都是人口增长型。而且离大城市不远,容易承接外溢需求。像浙江的绍兴、嘉兴等,都属于这类。

《21世纪》:存量市场的空间很大,经纪公司规模也在扩张,未来中国万家店以上的房地产经纪公司会有多少?

卢航:去年二手房交易规模为7万亿,除去价格失真的因素,实际规模在10万亿左右。相比一手房12万亿的规模,比例接近4:6。今年两者就有可能持平,在大城市,二手房交易占比会更大。

未来的大企业都会是万亿平台,综合市占率和淘汰率来估算,万店规模的企业会有5家以上,两万家店规模的至少应该有3家。

《21世纪》:房地产调控对市场带来压制,会不会影响到公司业务扩张?你怎么预判今年的存量房市场?

卢航:我们的店面扩张,很大程度上是把现有的“小而美”企业聚集在门下,相当于没有增量。对一些受影响较大的城市,我们会放缓步伐或维持现状。所以从我们的业务来看,对市场没那么敏感。

今年的存量房市场跟去年差不多,一线城市不好说,二三线会继续相对活跃些。

《21世纪》:房地产税立法,一个重要结果将是增加持有成本,这对二手房市场会带来哪些影响?

卢航:美国的房屋周转率为5%,中国仅为2%,周转率低,很大程度上就是持有成本太低。短期看,房地产税改革会带来房价的压力,但长期看,对交易量是个有利因素。当然,政府会以温和的方式推出,不会对市场带来剧烈影响。

我唯一的担心是,持有环节的税收会变成流转税,最终转嫁到买方身上。这就背离了房地产税改革的初衷。

《21世纪》: 21世纪不动产一直跟市场共同成长,有没有找到最合适的发展路径?

卢航:目前感觉已经找到了。因为现有的模式效果不错,我们也做得没那么累。当然,一些细节还在不断调整。我们选择做加盟,也放弃了一些东西,比如对营业额的追求。

现在公司的平台很轻,但一二手联动、金融、装修这些衍生业务跟直营公司是一样的。在策略上,我们进入扩张期,这几年先确保2万家店,今年会有规模的加速。

《21世纪》:房地产经纪行业的竞争趋于白热化,大型经纪公司都在谋求更大市场份额, 21世纪不动产的核心竞争力是什么?

卢航:只说加盟模式的话,我们的核心竞争力就是长期经验的积累和对加盟体系的理解。我们的模式已经打磨了很久,目前已经十分成熟,而且还在不断完善。另外,在相关的内部竞争机制、人员调配制度、店东委员会制度等方面,我们也有比较完善的设计。

我们的加盟流程、制度规范等,都可以被拷贝走,但在具体实践中,要完全领悟,熟练操作,并与公司的价值观契合,并不是一个简单的过程。

《21世纪》:这几年,资本市场对房地产经纪行业的兴趣很大,你对公司融资和上市的态度是怎样的?

卢航:我们也会融资,因为最终的目标是独立上市。但由于刚完成私有化不久,短期内对上市不会考虑太多。在资金的需求上,公司是轻资本模式,对资金的需求没有那么大,目前的资金主要投入互联网平台及IT系统研发上。

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